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                                                                                                                                                                            2月租赁市场回暖

                                                                                                                                                                            “春节过后涨两百”,这成为北京租房市场不言自明的惯例。住在通州梨园附近的李女士春节后刚返京就遇到了房东提出涨房租的事情。

                                                                                                                                                                            “这套两居室租了有四年,最初的月租(金)是2800元,到今年已经要涨到4000元了。”李女士介绍,因为她是长期租户,这几次房东涨价涨得还不算猛,“同小区差不多同样户型的房租有的已经涨到快4500元了”。

                                                                                                                                                                            该小区附近的中介经纪人告诉记者,元宵节前后,前来咨询、看房的客户明显增多,客户的成交周期在缩短,“一些客户基本上看过一两次,有合适房源就定下了”。中介经纪人一般会推荐客户选择地铁和公交出行便利的小区,通州地铁梨园和临河里站附近是客户选择较多的区域。“不过去年以来这两个区域的房租也在不断上涨。相比于前两年不到3000元的月租,临河里附近的东方华业玫瑰两居室报价目前在4000元/月,金隅七零九零的两居也在3300-3500元/月之间。

                                                                                                                                                                            实际上不仅是在通州,大兴、丰台、昌平等区域,租房市场也表现出回暖趋势。

                                                                                                                                                                            从2月份开始,58同城后台数据显示,北京租房市场房源信息的关注度开始显著回升。2月第1周,租房信息浏览量相较2016年最后两月有明显上涨。与稍显冷清的春节前1月相比,涨幅高达144.21%,独立访客数涨幅高达108.74%。

                                                                                                                                                                            需求上行的同时,房屋租金也有明显上行。2月第1周,北京1-3居室的房源租金相较1月平均上涨幅度在10%-12%之间。在北京高房租背景下,不少房屋租金涨幅高达360-700元。58同城数据研究院表示,随着返程高峰和跳槽高峰的到来,房屋租赁市场还将持续升温,2月底3月初还会出现租金上涨的高峰期。

                                                                                                                                                                            在郊区租房成趋势

                                                                                                                                                                            近年来,北京住房租赁规模持续扩大,租赁区域也随着轨道交通的快速发展,逐步向近郊和远郊区延伸,五环外已成租赁人群的主要聚集地。

                                                                                                                                                                            据伟业我爱我家集团市场研究院,2016年北京住房租赁最热门的区域是回龙观、北苑、上地三大区域,三个区域的交易量自2013年以来持续增长,尤其是回龙观,2014年、2015年、2016年分别环比增长277.6%、24.2%、44.6%,涨幅十分明显。在交易量增加的同时,这三大热门区域的交易量在整个北京住房市场中的占比也在不断提升,尤其是回龙观区域,交易占比由2013年的1.054%大幅增加到了2016年的4.837%。

                                                                                                                                                                            伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,丰台、通州、大兴、房山、昌平、顺义等区域基础设施、交通、生活、教育、医疗等配套都在逐步完善,各个新建小区的居住质量大大提高,加上租金相对较低,租赁性价比高,吸引了大量租赁人群,有效平抑了北京租金的上涨。

                                                                                                                                                                            胡景晖建议,北京近郊已通地铁的区域应当是租房不错的选择。目前北京地铁网络快速发展,几乎每年都有新的地铁线路投入运营,租客完全可以根据地铁的开通情况和工作情况合理选择租房地点。

                                                                                                                                                                            新京报记者 方王洋

                                                                                                                                                                            2017年开年大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年的平均水平。未来,在严格的政策约束下,出现高溢价地块的概率将远不如去年。

                                                                                                                                                                            不过,对于房企而言,在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后,补充土地的积极性十分高涨,布局热点城市、押注长三角等活力区域,抢跑意味十分明显。

                                                                                                                                                                            1 溢价率走低

                                                                                                                                                                            开年全国各地土地供应面积明显回落。据克而瑞的数据显示,1月份,一、二线城市土地供应下滑显著,环比跌幅分别为55%和77%,预计2月份土地供应量仍将维持在较低水平。

                                                                                                                                                                            与之相应的,土地平均溢价率也维持在较低水平。从对溢价率的遏制来看,政策的效果较为明显。根据克而瑞的,2016年南京土地平均溢价率为76%,今年初至2月12日,溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%。

                                                                                                                                                                            不过,上海易居房地产研究院总监严跃进认为,从后续市场预期看,一、二线城市抑制地价的压力依然存在,后续依然有反弹的可能,尤其是很多大城市后续土地出让节奏会加快,部分房企还会有继续拿地的可能。

                                                                                                                                                                            如其所言,进入2月中旬后,部分高溢价地块再次出现。2月14日上午,南京鸡年的首场土拍,南京主城中华门外一优质地块,更是经过2个多小时395轮竞价的拉锯战,拍到了最高限价98亿。

                                                                                                                                                                            在2月10日的长沙土地市场新春首拍中,热点地块再次上演火爆行情。30余家房地产开发企业争相“抢地”,最高竞拍达137轮,六个地块成交总价31.6亿元,一块地溢价率171.8%。

                                                                                                                                                                            2 土地新政频出

                                                                                                                                                                            大部分城市为了避免高价地都针对土地加大了限制条件,出现高价地或高溢价地块的概率越来越低。目前至少有北京、广州、深圳等共17个城市在土地出让中实施限价。

                                                                                                                                                                            其中,除杭州、郑州等地对溢价率进行限定,其余城市主要对价格进行限定,郑州、武汉还配有“熔断”机制。

                                                                                                                                                                            2月13日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息,宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。这一政策已经在实际土地出让操作过程中正式实施。2月8日,天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告,即采取上述拍卖方式。

                                                                                                                                                                            与之相似的是,在北京,“限房价、竞地价、限持有”的租售并行方式有可能成为土地出让的新常态。土地供应的极度稀缺,使得很多房企也在未形成明确商业模式的前提下拿下自持地块。

                                                                                                                                                                            此外,房企拿地融资等方面监管全面收紧。2月13日,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》,对私募资金投资16个热点城市房地产进行严格监管。

                                                                                                                                                                            在此之前,上交所、深交所和央行也分别发文或表态,对房企发债、房地产行业的细分与分类监管、土地贷款等进行强化监管。

                                                                                                                                                                            3 长三角热区